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蓝筹专题| 袁春:鸿坤的“双圈”实践

2019-06-17 17:02

2019年6月5日,在188bet官网报主办的中国蓝筹年会上,鸿坤地产集团总裁袁春发表了《鸿坤地产“双圈战略“的实践探索》的主题演讲。

鸿坤的双圈战略即指“都市圈+生态圈”战略。

都市圈指向区域选择,鸿坤持续深耕的区域是京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及海南城市群;

生态圈指向业务选择,基于资本、产业、文旅和地产四大业务板块,通过产业协同、生态整合,为都市圈赋能,为用户创造更多价值。

对纷纷向城市运营商转型的房企来说,上述两个选择可谓行业共识,但是具体到实操层面,能够坚定地将二者结合起来的成功案例并不多见,鸿坤地产集团在北京西红门的实践可谓样本,并且,这一模式正在全国落地开花。

理想之城

“理想城”是鸿坤地产开发的一条住宅产品线,如果把这个案名放大到整个西红门区域,也毫无违和感。

从2004年开始,鸿坤作为一级开发商深入到北京市大兴区西红门的整体开发建设中。如今,以鸿坤集团总部为起点,鸿坤曦望山、鸿坤林语墅、鸿坤理想城、鸿坤广场、鸿坤新都荟、鸿坤体育公园、鸿坤金融谷等全业态矩阵,共同构成了鸿坤的西红门“理想城”。

20分钟的步行半径内,有住宅、有产业、有丰富的生活商业配套、体育休闲配套和教育医疗配套,职住一体的生活理想,可以在这里轻松实现。

一个真实的案例是,有人购买了鸿坤的住宅后,因为喜欢这一片区,随后跳槽到鸿坤集团工作,消灭了早晚高峰通勤的烦恼,生活幸福感有了质的飞跃。

这也许就是城市运营商的价值所在,居住只是最基本的需求维度,中国过去十多年的房地产发展一直在填补这一课,在此之上,人们还需要更多的配套来满足社交和自我实现的需求,这是当下中国的城市规划和房地产开发面临的崭新课题。

在传统的住宅开发链条里,房子交付意味着开发周期的结束,但在城市运营商的视角下,房子交付仅仅是一个开始,开发商们已经有意识地在填补城市社区在商业和教育上的欠缺,不过,鸿坤在北京西红门做的城市综合开发,将它和一般的城市运营商鲜明地区别开来,它要做“创新型城市运营商”。

创新型城市运营商

城市运营商的提法,几乎每一家开发商都在提,但在城市运营前加上创新定语的房企却不多。“创新的核心是产业协同。”袁春解释,过往,我们提城市运营商还停留在住宅、社区、商业、物业的范畴内,离产业比较远。

袁春介绍,5年前,大兴区进行产业升级,着手淘汰落后及污染的产能,鸿坤作为该区域的一二级开发商,开始介入到这场产业升级中,随着介入地加深,鸿坤发现,产业和传统地产之间是可以连接的,人们的居住和工作可以在同一个区域。

袁春坦陈,这一模式做起来远比做单一住宅复杂得多,因为产业受宏观经济、地方政策等影响较大,相应地,对运营商的要求也非常高。

首先,产业的作用不言而喻,它可以同时解决两方面的问题,一是就业,二是长期的税收,所以,创新型的城市运营必须形成一个整体化的方案,从地方政府的角度考虑城市功能和经济发展需要,鸿坤在北京很多布局都是集中在信息技术、智能制造、生命健康、能源环保、现代服务等几大领域。

其次,要形成整体方案必然需要产业IP资源支撑,这是传统住宅开发商的弱项,一方面,鸿坤采取了强强联合的方式,产业IP擅长产业聚集,鸿坤擅长土地获取和建造,双方从各自专业的角度去考察能否把产业园落地;另一方面,鸿坤也做了很多产业投资,所投的50余家企业中10余家企业已经上市。

第三,城市运营的时间周期和住宅开发完全不同,这是十年做一件事和两年做一件事的区别,当然是十年做一件事要考虑的更多,比如时间成本、人员成本等等。袁春很明确地表示,做生态圈,肯定要看十年,不看十年,别做。

第四,要真正做到产业协同并不容易,生态圈中的每个板块都对应着一个独立的商业逻辑,怎样将他们串接起来,两两之间能够产生化学反应,为客户创造更多的价值,这是一门崭新的功课。

如果把以上四点综合起来看,会发现其中包含了无数的不确定性,鸿坤西红门样本能够落地生根,证明了这一模式的逻辑可行,如何将西红门模式复制,复制到哪儿,就牵扯到鸿坤的都市圈战略了。

都市圈

鸿坤的都市圈的战略是,持续深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及海南城市群,形成全国化布局基础上的都市圈聚合效应。

西红门样本在北京落地开花之后,已经开始辐射全国,2017年,鸿坤进入上海,延续西红门的产业协同做法,位于闵行区的动力时代产业园区,以高端制造为主,今年即将开园。位于粤港澳大湾区的项目也在紧张的筹备建设过程中。

京津冀、长三角、粤港澳大湾区人口多,经济总量大,人均GDP高,购买力强,是房地产的兵家必争之地,同时,调控政策严格、消费者要求高,想要拿到座次,必得有过人之处。

鸿坤在京津冀耕耘多年,不仅早已做好战略卡位,对客户的研究也非常深入。

当前,京津冀都市圈在快速形成的过程中,区域产业、人口、配套也在发生显著变化,尤其是作为城市发展最重要因素的人口,变化尤甚。

鸿坤的客户研究显示,近年来,固安、香河、廊坊和涿州已经吸纳了环京一半以上的外溢客户,成为环京市场名副其实的第一梯队。

在调研过程中,鸿坤了解到,经过前几轮楼市的上升期,燕郊、大厂房价远高于环京其他区域,加之环京客户本身就具有可转移性,不少客户转移到了地理位置与交通条件相对成熟的香河等区域。

由于最低都是县级以上编制区域,固安、香河、廊坊和涿州在产业、交通、商业等方面都有详尽和合理的规划,且基础设施更全面,更具承载优势产业的基础。尤其是固安、香河、廊坊是北京新机场、城市副中心以及雄安新区的直接辐射区,更是各项重大利好和重要资源的第一承接区域。

此外,产业和人口的直接承载物就是土地,因此土地市场的活跃程度也能作为区域发展情况的一个重要判断项。固安、香河、廊坊和涿州在调控期内的土地供应上明显多于其他环京区域。

鸿坤对京津冀区域长期看好,但袁春也并不讳言环京区域受到的限购影响,他表示,经过调研发现,环京区域投资需求受限购影响的比例在30%,投资客迅速下降,外溢的自住需求更大,从这个角度来讲,现在环京楼市的价格非常理性。

袁春认为,对企业来说客户是最重要的,把客户研究清楚,就可以掌握客户的核心需求,抢得盈利空间,房地产行业虽然市场很大,但竞争激烈,把头低下来,多看看脚下的路,看看目前的客户,心态会好很多。

对于消费者来说,谁不想住在配套完善的理想之城中呢?